长租公寓“生死门”多地监管出手整治“租金贷”

此外，随着资管新规要求，不准期限错配和“资产池”运作，据中国理财网上的产品显示，近来发行的理财产品多数在1年以下，这些专项债和资产证券化产品的流动性不强，期限又动辄3-7年，若想成功发行，还需提高利率，势必推高财务成本。在此基础上，“租金贷”应运而生并广泛使用，以支持企业回笼资金并规模扩张。

记者了解到，包括寓见在内，长租公寓给房东付租金时普遍采取月付或季付，以及1-2个月押金。而在将房屋租给租客时，公寓方会建议租客从金融公司贷款，再由金融公司将一年租金打给公寓方，而租客需按期向金融公司还款。

业内人士以北京四环一单间举例，前期公寓企业的装修成本一般为7000-13000元之间，1-2个月后，这一单间对外出租，假设租金为3000元/月，其中约有600元左右归属公寓企业，2400元归属于房东，但通过“租金贷”的方式，公寓企业可沉淀1年28000元的房东租金，如果租约为2年则为56000元。这意味着只要保持高速发展，现金流就可持续为正。

“短债长投” 资金风险显现

在采访中，不少人士指出，虽然“租金贷”目前被外界广泛诟病，但客观上可让运营商、租客、金融企业三方获利。尤其对租客而言，可在不花任何利息情况下，从原来的季付、年度转为月付。其背后原理在于，公寓运营企业通常会帮助租客垫付分期产品的资金成本。

“逻辑上来讲，租金贷是合理、合法、合规的，租金贷基于个人信用做的贷款，虽然贷款放给了企业或二房东，但二房东有合同，也有现金流，比消费贷要靠谱很多。”王玺龙表示。

不过，记者了解到，长租公寓在出租前一般会把房屋进行标准化的装修改造，这会产生大量前置成本投入，这笔支出正常需三四年才能回本。但在行业缺乏长期贷款、匹配的金融产品支持下，公寓企业就会运营“租金贷”的方式回笼资本，但租金只能支持一两年的成本，因此，也存在“短债长投”产生的资金风险。

某长租公寓负责人表示，合理合法运用金融工具减轻租客租金压力是良好初衷。但需要注意两个基本要点：一、是否明确告知租客是贷款行为，且供租客自主选择；二、要有风控机制。有专家建议金融渗透率控制在30%以内，企业运营风险才相对可控。

那么，一旦叫停“租金贷”，会对长租公寓产生什么影响？对此，王玺龙指出，对集中式公寓而言影响不大，对分散式公寓而言影响较大，会导致行业的寡头现象。此外，由于资金监管下，企业的收房节奏会有所放缓，进而导致供给量随之减少。

另一位业内人士亦认为，在没有其他可持续使用的金融产品情况下，长租公寓会快速“失血”，其中，租金高、体量大、90%以上合同周期为2年期，杠杆较高的企业，风险最大。

上述业内人士解释说，假设租客与长租公寓签订2年合约，住4月后退租，根据金融机构与公寓企业的约定，公寓企业需临时性地将剩余20个月租金一次性还给金融机构。金融企业可再次将24个月的租金支付给公寓企业，这让公寓企业具备赔偿上一笔提前还款的能力。一旦“租金贷”叫停，没有足够的新房源出租时，收不到足够多的预收款，就会产生加速还款的现象，进而危及资金安全。

出路·运营

寻求成熟健康的商业运营模式

接连出现的“爆雷”案例，也给整个长租公寓行业的发展蒙上一层阴影。业内有人担心，长租公寓的规模是否到顶了？

熊猫公寓CEO王玺龙告诉记者，长租公寓规模扩张的步伐虽会有所放缓，但不会停止。张鹏对此亦持否定态度，“行业整个规模，还远未达至顶端，未来仍有较大发展潜力。”

（编辑：网站开发网_安阳站长网）

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